票据管理：代付金额仅能开具普通发票，自营部分按适用税率开具专用发票

2、一、一般纳税人销售自行开发的老项目简易计税方法：若选择简易计税，按5%征收率计算缴纳增值税。此方法适用于老项目（即《建筑工程施工许可证》注明合同开工日期在2016年4月30日前，或未取得许可证但建筑工程承包合同注明开工日期在2016年4月30日前的项目），且纳税人可自愿选择是否采用。一般计税方法：若选择一般计税，按9%税率计算销项税额。此方法需以当期销项税额抵扣进项税额后缴纳增值税，适用于符合一般纳税人资格且未选择简易计税的老项目。二、小规模纳税人销售自行开发的项目小规模纳税人销售老项目时，无论项目是否为自行开发，均按5%征收率计算缴纳增值税。小规模纳税人标准为年应征增值税销售额500万元及以下，其计税方式不涉及进项税额抵扣。

3、三、纳税义务发生时间的特殊影响若房屋交付时间在2026年1月1日之后，且纳税人选择简易计税方法，可能存在按3%征收率缴纳增值税的情形。但需注意：

4、根据《中华人民共和国增值税法实施条例》及现行政策，简易计税方法下老项目征收率仍以5%为主，3%征收率仅适用于特定情形（如预缴税款环节或部分过渡性政策），不普遍适用于老项目销售。具体是否适用3%征收率需结合合同条款、交付时间及地方税务机关的细化规定综合判断，建议以税务机关最终核定为准。总结2026年1月1日后，房地产开发企业老项目增值税适用规则需重点关注纳税人类型与计税方法选择：一般纳税人可自主选择5%征收率（简易计税）或9%税率（一般计税）；小规模纳税人统一适用5%征收率；3%征收率仅在极少数特定情形下适用。实际操作中，企业应结合项目具体情况与税务机关沟通确认，确保合规纳税。，票据管理

一、2026***代理商***增值税

1、，代付金额仅能开具普通发票 2026年代理商增值税处理以差额征税为核心，明确三类业务场景的销售额计算口径，避免重复纳税。具体规则如下：

2、一、三类业务场景的差额征税规则签证与认证代理服务若代理商收取的费用包含需上缴外交部或使领馆的签证费、认证费（如客户支付1000元中800元为代收费用），可全额扣除代收部分，仅对剩余200元服务费按6%税率计税。代付金额不得开具增值税专用发票，需保留合同、付款凭证等资料备查。

3、免税货物进口代理代理企业为委托方垫付的免税货物货款（如科研设备、慈善物资），可在销售额中扣除代付货款，仅对保留的代理费计税。代付货款仅能开具普通发票，且进项税额不得用于抵销销项税额。

4、境外考试代理服务教育部下属机构代理境外考试（如托福、雅思）时，支付给国外考试机构的考试费可扣除，仅对留存的服务费按教育辅助服务缴纳增值税。代收境外费用仅能开具普通发票，需严格区分代收与自营收入。

5、二、政策核心逻辑与税务管理要求代理商作为“过路财神”，其代收代付的资金不属于增值部分，因此通过差额征税机制避免重复纳税。所有可扣减金额即使取得增值税扣税凭证，进项税额也不得用于抵销销项税额。税务管理上需做到：

6、合同管理：明确代收代付条款，区分自营与代理业务；资金流管理：代收代付资金需通过独立账户核算，避免与自营资金混同；票据管理：代付金额仅能开具普通发票，自营部分按适用税率开具专用发票。三、其他相关增值税变化小规模纳税人标准调整：年收入500万元以下、季度30万元内免征增值税。金融商品转让：按差额计算销售额，亏损可顺延至次月抵扣（跨年不延续）。航空运输企业：代售机票时可扣除代收部分后计税。代理商需根据业务类型选择对应的计税方式，并确保资料完整以应对税务审查。

二、2026年1月1日起房地产开发企业老项目适用增值税税率

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